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Die verbilligte Vermietung einer Wohnung

Die Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung unterliegen der Einkommen­steuer. Bei der Ermittlung der Einkünfte aus der Vermietung können die Kosten, die mit der Vermietung im Zusammenhang stehen, als Werbungskosten abgezogen werden.


Besonderheiten gelten in Fällen einer verbilligten Überlassung einer Wohnung unter Angehörigen im Rahmen eines Angehörigenmietverhältnisses sowie in Fällen der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung einer Wohnung an Arbeitnehmer im Rahmen von Dienstverhältnissen zu beachten.

Diese Werbungskosten können ab dem Veranlagungsjahr 2012 vollständig berücksichtigt werden, wenn der Mietzins gemäß mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt der Mietzins jedoch unter 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Mithin ist nur ein Teil der Kosten abzugsfähig.Die Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt hat ihre Finanzämter mit Verfügung vom 22.1.2015 angewiesen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist.

Wirksamer Mietvertrag

Grundsätzliche Voraussetzung für die Anerkennung von Mietverhältnissen unter nahen Angehörigen ist, dass der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird; dabei müssen Vertragsinhalt und Durchführung dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen (Fremdvergleich).

Für die Ermittlung der maßgeblichen Miete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten. Hierzu zählen insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart. Im Ergebnis wird die ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Für die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete schreibt die OFD ihren Finanzämtern ein abgestuftes Verfahren mit sieben Prüfungs­stufen vor:

Stufe 1: zuvor vereinbarter Mietpreis
In einem ersten Schritt kann der zuvor vereinbarte Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde gelegt werden.

Stufe 2: Mietspiegel der Städte und Gemeinden
Fehlt eine vorhergehende Überlassung der Wohnung, ist die ortsübliche Miete grundsätzlich auf Grundlage der örtlichen Mietspiegel zu ermitteln. Enthält dieser Mietspiegel Rahmenwerte, ist jeder der Mietwerte als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel innerhalb der Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist.

Stufe 3: Mietwertkalkulatoren
Existieren für die betroffene Kommune keine Mietspiegel, sollen die Finanzämter zur Ermittlung eines Orientierungswertes auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen (in Hessen: Mietwertkalkulator der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation, kurz „Mika“).

Stufe 4: Internetrecherche
Als 4. Stufe hat die OFD vorgesehen, dass sowohl in den Fällen, in denen eine vergleichbare Miete nicht ermittelt werden konnte, als auch in den Fällen, in denen die nach den vorstehenden Grundsätzen ermittelte vergleichbare Miete noch verifiziert werden soll, auf Internetportale wie www.immoscout24.de zurückgegriffen werden soll.

Stufe 5: Hochrechnung veralteter Mietpreisspiegel
Wenn eine Ermittlung nach den Stufen 1–4 nicht möglich ist oder wenn die ermittelten Werte verifiziert werden sollen, kann die Ermittlung der marktüblichen Vergleichsmiete durch eine Hochrechnung eines veralteten Mietpreisspiegels anhand der durchschnittlichen Mietsteigerungen erfolgen.

Die Finanzämter hatten bis Mitte der neunzigerjahre eigene Mietpreisspiegel aufgestellt. Die Mietpreisspiegel können nach der Verfügung über Preisindizes an die aktuelle Marktlage angepasst werden.

Stufe 6: bundesdurchschnittliche Miete
Hilfsweise kann eine Vergleichsmiete auch unter Rückgriff auf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete je qm für Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 ermittelt werden. Diese Bruttokaltmiete ist anhand des Preisindex für Mieten mit einer jährlichen Steigerung um 1,15 % für den jeweiligen Veranlagungszeitraum fortzuschreiben und zu regionalisieren

Stufe 7: Ermittlung mithilfe eines Bausachverständigen
Greift keine der vorstehend dargestellten Methoden, kommt ausnahmsweise eine Ermittlung der Miete durch Sachverständigengutachten in Betracht.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.

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