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Mietrechtsreform tritt am 01.04.2013 in Kraft

Am 01.02.2013 hat der Bundesrat das Mietrechtsänderungsgesetz verabschiedet. Grundsätzlich gilt das neue Mietrecht auch für alte Mietverhältnisse, die vor dem 01.04.2013 geschlossen worden sind. Eine Übergangsregelung gilt für Modernisierungsmaßnahmen, für die es beim bisherigen Recht bleibt, wenn die gesetzlich gebotene Mitteilung vor dem 01.04.2013 zugegangen ist oder der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme bis zum 01.04.2013 begonnen hat.


Das Gesetz betrifft die Bereiche energetische Modernisierung von Wohnraum, Förderung des Contracting, die Bekämpfung des Mietnomadentums und den Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Nachfolgender Aufsatz stellt die wichtigsten Neuerungen dar.

Energetische Modernisierung von Wohnraum. Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden umfangreich angepasst. Von erheblicher Bedeutung ist der neu geschaffene Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Umfasst sind Maßnahmen, die zur Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa die Dämmung der Gebäudehülle oder der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Rein klimaschützende Maßnahmen oder Maßnahmen wie die Installation einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist, muss der Mieter zwar dulden. Sie berechtigen aber nicht zur
Mieterhöhung.

Das Recht zur Mietminderung wegen Beeinträchtigungen im Zusammenhang mit der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird erheblich eingeschränkt. Für einen Zeitraum von drei Monaten soll es nicht mehr zu einer Mietminderung kommen. Auch in Zukunft werden die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen hingegen auch weiterhin nicht zur Mieterhöhung.

Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Zukünftig wird die zu erwartende Mieterhöhung den Mieter nicht mehr berechtigen, die Duldung der Maßnahme zu verweigern. Dies spielt künftig nur noch bei der Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung eine Rolle.

Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu vermeiden. Will der Vermieter z. B. neue Fenster einbauen, ist eine Bekanntgabe der Wärmedurchgangskoeffizienten der alten Fenster nicht mehr erforderlich. Stattdessen kann er hierzu künftig auf anerkannte Pauschalwerte wie z. B. die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.07.2009 Bezug nehmen, um die Energieeinsparung durch Vergleich mit dem Wärmedurchgangskoeffizienten der neuen Fenster, die den Angaben des Herstellers entnommen werden können, darzulegen.

In diesem Zusammenhang ist zu den zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehenden Wohnwertmerkmalen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage als weiteres Merkmal die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ eingeführt worden.

Förderung des Wärmecontracting. Die Einführung von Wärmecontracting wird gesetzlich geregelt. Das Wärmecontracting wird als gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen definiert. Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:

Die Wärme wird mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert und die Kosten der Wärmelieferung übersteigen nicht die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser.

Bekämpfung des Mietnomadentums. Gegen das sogenannte Mietnomadentum soll durch neue Verfahrensregeln verbessert vorgegangen werden können: Um das wirtschaftliche Risiko des Vermieters zu begrenzen, sind Räumungsprozesse zukünftig schneller als andere Zivilprozesse durchzuführen. Sie sind vorrangig zu terminieren; die Fristen zur Stellungnahme für die Parteien sind auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, kann das Prozessgericht auf Antrag des Klägers anordnen, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen.

Hat ein Vermieter vor Gericht ein Räumungsurteil erstritten, soll der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen können, ohne gleichzeitig die Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände in der Wohnung durchzuführen. Die Räumung kann also darauf beschränkt werden, den Schuldner aus dem Besitz der Wohnung zu setzen. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für Abtransport und Einlagerung der in der Wohnung verbleibenden Gegenstände an. Die Haftung des Vermieters für die vom Schuldner zurückgelassenen Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt.

Problematisch war bisher der Fall, dass z. B. im Zeitpunkt der Vollstreckung des Räumungsurteils dritte Personen behauptet haben, Untermieter der Wohnung zu sein. Zukünftig wird unter bestimmten Voraussetzungen eine Räumung auch möglich sein, wenn der Vermieter gegen diese Personen keine Räumungsklage erhoben und keinen Titel erwirkt hat.

Kündigungsschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Wenn Mietshäuser in Wohneigentum umgewandelt und die Wohnungen schließlich veräußert werden, war ein Schutz vor Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre vorgesehen. Es wird nun klargestellt werden, dass die Kündigungsbeschränkung auch gilt, wenn der Wohnraum nach Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit veräußert wurde.

Fazit. Der Gesetzgeber hat mit der Mietrechtsreform einige bisher umstrittene Fragestellungen klargestellt und gesetzliche Lücken geschlossen. Die Mietrechtsreform ist zudem eher vermieterfreundlich gestaltet. Dies wird teilweise scharf kritisiert.

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