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Vermietung an Angehörige

Wer eine Wohnung oder ein Haus billiger als am Markt üblich (an Angehörige) vermietet, kann damit in großem Umfang Steuern sparen. Die Regelungen hierzu waren sehr kompliziert und wurden von der Finanzverwaltung kritisch betrachtet. Durch eine Neuregelung durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 ist die verbilligte Vermietung (an Angehörige) ab dem Veranlagungszeitraum nun deutlich vereinfacht worden.


Vermietung an Angehörige. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Regelungen nicht auf den Bereich der Vermietung an nahe Angehörige beschränkt sind. Stattdessen kann auch der an Fremde vermietende Steuerpflichtige hiervon betroffen sein, falls er verbilligt vermietet. In der Praxis hat sich bisher jedoch gezeigt, dass nur die Vermietung an nahe Angehörige eine besondere Bedeutung in diesen Zusammenhängen hatte. Als nahe Angehörige gelten insbesondere Ehegatten, Eltern und Kinder, Großeltern und Enkelkinder, Schwiegereltern und Schwiegerkinder, Geschwister sowie Verschwägerte.

Voraussetzungen für steuerliche Anerkennung. Grundvoraussetzung für die steuerrechtliche Anerkennung von Vertragsverhältnissen zwischen nahen Angehörigen waren in der Vergangenheit und werden auch in der Zukunft sein, dass die Verträge bürgerlich-rechtlich wirksam vereinbart worden sind und sowohl die Gestaltung als auch die tatsächliche Durchführung des Vereinbarten dem zwischen Fremden Üblichen entsprechen. Die Frage, was zwischen Fremden üblich ist, beinhaltet dabei nicht eine verbilligte Vermietung. Diese ist vielmehr Bestandteil der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht. Die Einkünfteerzielungsabsicht ist zentraler Punkt der oben bereits erwähnten Neuregelung.

Bisherige Rechtslage.Die Einkünfteerzielungsabsicht stand bis zum 31.12.2011 in Abhängigkeit vom Verhältnis der verbilligten Miete zur ortsüblichen Miete. Die ortsübliche Marktmiete bezog sich dabei auf die Warmmiete, also inklusive der Nebenkosten. Betrug die Miete weniger als 56 % (bis einschließlich 2003: 50 %) der ortsüblichen Marktmiete, so war das Mietverhältnis zwingend aufzuteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten konnten nur anteilig im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abgesetzt. Erreichte die Miete z. B. nur 40 Prozent des ortsüblichen Niveaus, konnten auch nur 40 Prozent der Wohnungskosten berücksichtigt werden.

Betrug die Miete mindestens 56 % (bis einschließlich 2003: 50 %), aber weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete, so war eine Überschussprognose auf 30 Jahre zu erstellen. War das Ergebnis dieser Prognose positiv, so konnten die Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden, andernfalls trat die gleiche Rechtsfolge (anteiliger Ansatz der Werbungskosten) ein wie bei Mieteinnahmen bis zu 56 % der ortsüblichen Marktmiete. Bei einer Miete ab 75 % der ortsüblichen Marktmiete konnte bei einer Vermietung grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgegangen werden. In diesem Fall wurden die Werbungskosten in voller Höhe in Ansatz gebracht. Neben der Frage nach der ortsüblichen Miete, bot regelmäßig die Überschussprognose Streitpotenzial mit der Finanzverwaltung. Die Überschussprognose beruhte für den Prognosezeitraum von 30 Jahren auf Schätzungen der zu erwartenden Einnahmen und Werbungskosten.

Rechtslage ab 2012. Ab 2012 entfällt eine solche Überschussprognose komplett. Nach der Neuregelung durch das Steuervereinfachungsgesetz 2011 gilt die Wohnraumvermietung nun als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall können Werbungskosten im Zusammenhang mit der verbilligten Vermietung vollständig abgezogen werden. Liegt die Miete unter der 66- %-Grenze, handelt es sich um eine teilentgeltliche Vermietung und Werbungskosten können nur anteilig abgezogen werden. In der Diskussion mit der Finanzverwaltung spielt daher zukünftig nur die Höhe der ortsüblichen Marktmiete eine Rolle.

Fazit. Die Neuregelungen bieten mehr Rechtssicherheit. Insbesondere der Wegfall der Überschussprognose ist zu begrüßen. Es sind jedoch weiterhin wichtige Punkte zu beachten, z. B. muss das Mietverhältnis weiterhin fremdüblich sein. Weiterhin ist die Ermittlung der ortsüblichen Miete auch in Zukunft ein möglicher Streitpunkt. Hier sollte nach Möglichkeit auf einen aktuellen Mietspiegel zurückgegriffen werden.

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