Sind Immobilien- und Grundstücksverkäufe steuerpflichtig?
Nicht immer ist es heutzutage noch möglich das eigens gebaute Haus und das dazugehörige Grundstück ein Leben lang zu behalten. Stetig wachsende berufliche Anforderungen an die eigene Mobilität aber auch diverse unvorhergesehene Vorkommnisse können schnell einen Verkauf des Eigenheims nach sich ziehen. Des Weiteren kann sich ein An- und späterer Verkauf von Grundstücken durchaus aber auch finanziell lohnen, denn Randgebiete von Großstädten, die früher nur kleine unattraktive Dörfer waren, entwickeln sich schnell zu bevorzugten Einzugsgebieten mit hohen Grundstückspreisen. Doch müssen eventuelle Gewinne hieraus auch versteuert werden?
Grundsätzlich unterscheidet man bei Grundstücksverkäufen steuerlich die private Vermögensverwaltung und den gewerblichen Grunstückshandel.
Die private Vermögensverwaltung. So lange sich die Grundstücksverkäufe in bestimmten Grenzen halten, liegt zumindest keine gewerbliche Tätigkeit vor, sondern eine private Vermögensverwaltung. Dies hat z.B. den Vorteil, dass keine Gewerbesteuer auf die Gewinne aus den Verkäufen anfällt.
Doch auch wenn keine gewerbliche Tätigkeit vorliegt, können die Grundstücksveräußerungen trotzdem als private Veräußerungsgeschäfte einkommensteuerpflichtig sein. Liegen allerdings zwischen An- und Verkauf des Grundstücks mehr als 10 Jahre, so ist ein ggf. entstandener Gewinn aus der Grundstücksveräußerung grundsätzlich einkommensteuerfrei. Ebenfalls steuerbefreit ist ein Überschuss, falls das Grundstück im Zeitraum zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Veräußerung ausschließlich eigenen Wohnzwecken diente. Genauso verhält es sich, wenn das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Liegen keine dieser Befreiungstatbestände vor, ist ein etwaiger Überschuss des Veräußerungspreises über die Anschaffungs- und Veräußerungskosten grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.
Der gewerbliche Grundstückshandel. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke o.ä. Objekte wie z.B. Eigentumswohnungen oder Häuser verkauft und betrug die Zeitspanne zwischen Ankauf bzw. Errichtung und Verkauf nicht mehr als fünf Jahre, so liegt grundsätzlich ein gewerblicher Grundstückshandel vor.
Dies hat zur Folge, dass der Steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb aus den Grundstücksverkäufen erzielt und auf die anfallenden Gewinne sowohl Einkommen- als auch Gewerbesteuer zahlen muss.
Die genannten Grenzwerte von drei Objekten und fünf Jahren sind jedoch keine starren Grenzen. So kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass er die Grundstücke stets ohne Veräußerungsabsicht erworben hat, so dass bei nachvollziehbarer Darlegung der Gründe auch bei Nichteinhaltung der Grenzen kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen kann. Allerdings wird in der Praxis dieser Nachweis regelmäßig nur sehr schwer möglich sein, da die Finanzverwaltung z.B. das Unterschreiten der Fünf-Jahres-Grenze zwischen An- und Verkauf (den so genannten engen zeitlichen Zusammenhang) als bedingte Veräußerungsabsicht bereits beim Ankauf interpretiert. Der Steuerpflichtige kann sich hierbei auch nicht darauf berufen, dass die Verkaufsabsicht erst wegen späterer Finanzierungsschwierigkeiten und zu hoher finanzieller Belastungen gefasst worden sei. Andererseits kann auch bei von Anfang an vorliegender Veräußerungsabsicht ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, obwohl die Drei-Objekt-Grenze nicht überschritten oder das Fünf-Jahres-Limit nicht unterschritten ist. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn bereits bei vor Bebauung eines vom Veräußerer zu errichtenden Gebäudes mit Grundstück an den Käufer verkauft wird.
Weiterhin gilt es zu beachten, dass unter Umständen auch Grundstücke in die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze mit einbezogen werden müssen, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkung übertragen worden sind.
Fazit. Die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen bei Grundstücken ist ein äußerst schwieriges und detailreiches Feld der steuerlichen Rechtsprechung. Der vorliegende Artikel kann hierüber nur einen schemenhaften Ausblick über die Vielfältgikeit geben. Konsultieren Sie daher unbedingt Ihren Steuerberater, falls Sie beabsichtigen sich von Grundbesitz zu trennen.